Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая оценка — это исключительно государственная процедура, проводимая бюджетными учреждениями. Её суть — массовый, безвыездной расчет стоимости объекта, без осмотра и индивидуального подхода. Частные компании не уполномочены её проводить и тем более «снижать» результат. Однако оспорить кадастровую стоимость возможно: для этого в Москве специалисты «ПМ-Консалт» готовят независимый отчет о рыночной стоимости. Стоимость услуги — от 5 000 ₽, срок — от 1 до 5 рабочих дней. Именно на основании отчета об оценке кадастровая стоимость пересматривается в вашу пользу.

Что такое кадастровая оценка и кто её проводит

Кадастровая оценка — это массовое определение стоимости объектов недвижимости, которое проводит государственное бюджетное учреждение по решению исполнительного органа субъекта РФ. Порядок установлен Федеральным законом № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке». Оценщик частной компании в этой процедуре не участвует.

Стоимость присваивается сразу целым группам однотипных объектов, объединённых по территориальному, конструктивному и функциональному признаку. Учреждение работает с данными реестра: площадью, этажностью, годом ввода в эксплуатацию, материалом стен и назначением здания. Для земельных участков берутся площадь, категория земель, вид разрешённого использования и удельные показатели по зоне.

Отсюда главное следствие для собственника: объект никто не осматривает. Внутренний ремонт, состояние коммуникаций, реальная заполняемость помещений и фактические ставки аренды в расчёт не попадают. Именно поэтому кадастровая стоимость конкретного здания или участка регулярно расходится с тем, сколько он реально стоит на рынке.

Государственная кадастровая оценка повторяется не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — переоценку разрешено проводить чаще, поэтому московские собственники сталкиваются с новыми цифрами в ЕГРН заметно регулярнее.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чём разница

Кадастровая и рыночная стоимость — это две разные величины, рассчитанные разными методами и для разных целей. Первая нужна государству как база для налога, вторая отражает цену, по которой объект реально продаётся. Первую определяет бюджетное учреждение массово, без осмотра, по данным реестра. Вторую — независимый оценщик индивидуально, с выездом и учётом реального состояния объекта.

Разрыв между двумя цифрами и есть причина спора. Если кадастровая стоимость выше рыночной, собственник платит завышенный налог на имущество или земельный налог, переплачивает за аренду государственной земли и получает завышенную цену выкупа участка. Пересмотр кадастровой стоимости возвращает налоговую базу к рыночному уровню.

От кадастровой стоимости зависят не только налоги. По ней считают нотариальные тарифы при наследовании и дарении, судебные издержки по имущественным искам и стартовые цены на государственных торгах. Ошибка в одной строке реестра тянет за собой сразу несколько платежей.

Когда оспаривание выгодно, а когда — нет

Оспаривание выгодно, если переплата по налогу за один год превышает стоимость отчёта об оценке и сопутствующих расходов. Считается это в одно действие: разницу между кадастровой и рыночной стоимостью умножают на налоговую ставку и сравнивают с ценой процедуры.

Ставки заданы Налоговым кодексом: земельный налог — 0,3% для отдельных категорий участков и до 1,5% для остальных, налог на имущество физических лиц — от 0,1% до 2%. При отчёте за 20 000 ₽ и госпошлине 3 000 ₽ за один объект — она платится, только если дело дойдёт до суда, — порог окупаемости за год выглядит так:

Пять ситуаций, когда затевать процедуру не стоит:

• Разрыв меньше 15–20%. Отчёт покажет цифру, близкую к государственной, и расходы не вернутся. Предварительный анализ такой разрыв выявляет до заключения договора.
• Объект продаётся в ближайшие месяцы. Пересмотр занимает от нескольких недель до нескольких месяцев, а выгода достаётся уже новому собственнику.
• Объект льготируется или налог по нему близок к нулю. Снижать базу, с которой не платится налог, бессмысленно.
• До очередного тура государственной кадастровой оценки остались считанные месяцы. Новая волна обнулит результат, и процедуру придётся повторять.
• Кадастровая стоимость ниже рыночной. Такое встречается, и в этом случае оспаривание работает против собственника.

Предварительный анализ процента снижения кадастровой стоимости в ПМ-Консалт бесплатный и по его итогам мы прямо говорим, когда процедура не окупится.

Цены и сроки: сколько стоит отчёт об оценке в Москве

Оценка кадастровой стоимости в Москве стоит от 5 000 ₽, отчёт готовится от 1 рабочего дня. Цена в ПМ-Консалт зависит от типа объекта и объёма расчётов, а не от суммы, на которую снижается налоговая база.

Стандартный срок подготовки отчёта — 3–5 рабочих дней. Срочный формат сокращает его до одного дня, коэффициент срочности составляет от 1,2 до 2,0 в зависимости от объекта. Предварительная консультация и анализ процента снижения кадастровой стоимости бесплатны.

Оценка земельного участка для снижения земельного налога

Оценка кадастровой стоимости земельного участка стоит от 5 000 ₽ за незастроенный участок, срок — от одного рабочего дня. Земля даёт самый частый повод для пересмотра: удельный показатель по кварталу редко учитывает форму участка, рельеф, подъездные пути и реальные обременения.

Оценщик анализирует цены предложения и состоявшиеся сделки по сопоставимым участкам, применяет корректировки на площадь, местоположение, категорию земель и вид разрешённого использования. Для суда и бюджетного учреждения принципиально, чтобы каждый аналог был подтверждён проверяемым источником с датой публикации.

Отдельная группа объектов — дачи, коттеджи и участки в СНТ. Отчёт по даче или коттеджу для оспаривания кадастровой стоимости стоит от 20 000 ₽ и готовится от 5 дней, потому что здесь оцениваются и земля, и строения на ней.

Оценка зданий, помещений и производственных комплексов

Оценка кадастровой стоимости нежилого здания стоит от 10 000 ₽ и занимает от 3 рабочих дней, по производственно-складской базе или имущественному комплексу — от 25 000 ₽ и от 5 рабочих дней. Коммерческая недвижимость чаще всего и страдает от массовой оценки: одинаковый удельный показатель применяется к отремонтированному офису и к зданию под реконструкцию.

Для помещений и зданий оценщик ПМ-Консалт выезжает на объект, фиксирует фактическое состояние и назначение, проверяет соответствие площадей данным ЕГРН и экспликации БТИ. Расхождение технических характеристик с реестром — самостоятельное основание для исправления, которое разрешается ещё до спора о величине стоимости.

Имущественные комплексы оцениваются как совокупность объектов: земля, здания, сооружения и инженерная инфраструктура. По каждому объекту готовится отдельный расчёт, а по комплексу — сводный отчёт, пригодный для подачи одним пакетом.

Что входит в отчёт об оценке рыночной стоимости

Отчёты ПМ-Консалт составляются оценщиками, состоящими в СРО и имеющими действующие квалификационные аттестаты, строго по 135-ФЗ и ФСО. Именно соблюдение этих требований придаёт отчёту доказательную силу перед бюджетным учреждением и в суде. При необходимости мы направляем отчёт на добровольную экспертизу в СРО для дополнительной защиты вашей позиции, но закон не требует обязательного заключения. Документ строится так, чтобы каждое число в нём проверялось по внешнему источнику.

• задание на оценку с датой, привязанной к дате определения оспариваемой величины;
• описание объекта с результатами осмотра и фотофиксацией;
• анализ рынка и подбор аналогов с указанием источников и дат;
• расчёт по применённым подходам и обоснование выбранной методики;
• итоговая величина рыночной стоимости объекта;
• документы оценщика: диплом, квалификационный аттестат, выписка из реестра СРО, действующий полис.

Отчёт выдаётся в нескольких экземплярах за подписью оценщика и печатью компании, а также в электронном виде.

Как выбрать оценочную компанию: пять проверяемых критериев

Оценочную компанию проверяют по реестру СРО, страховому полису и квалификационному аттестату оценщика — всё это открытые данные, которые сверяются за несколько минут.

1. Членство оценщика в СРО. Фамилия и реестровый номер проверяются в реестре саморегулируемой организации. Без действующего членства отчёт юридической силы не имеет.
2. Квалификационный аттестат по направлению. Аттестат выдаётся по направлениям оценки; для недвижимости нужен профильный.
3. Страхование ответственности. Убедитесь, что у оценщика, подписывающего отчёт, есть действующий полис обязательного страхования ответственности. Страхуется именно оценщик как физическое лицо, а полис компании является дополнительным. Без страховки оценщика отчёт не имеет юридической силы.
4. Фиксированная цена в договоре. Стоимость и срок должны быть в договоре, а не «по результату».
5. Отказ от гарантий в процентах. Компания, называющая процент снижения до предварительного расчёта, либо не понимает процедуру, либо вводит в заблуждение.

Методология, стандарты и страхование ответственности оценщика

Ответственность каждого оценщика ПМ-Консалт застрахована на 30 млн ₽, страховое покрытие рисков компании составляет 100 млн ₽. Это денежная граница ответственности за ошибку в расчёте — то, чем отчёт обеспечен помимо подписи.

Оценка выполняется по Федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, которые задают порядок работы, состав отчёта и требования к обоснованию. Государственная кадастровая оценка, результат которой оспаривается, регулируется отдельным законом — ФЗ-237.

Оценщики ПМ-Консалт являются членами различных СРО. Генеральный директор Николай Павленко — квалифицированный оценщик I категории и сертифицированный судебный эксперт, состоит в Ассоциации СРОО «СВОД», реестровый номер 1078. Опыт компании на рынке оценки — более 10 лет.