Оценка гостиниц

Гостиница – это особый вид коммерческой недвижимости, стоимость которой зависит от нескольких факторов. Данный объект рассматривают как комплекс активов, включающий земельный участок, оборудование, качество обслуживания, квалификацию сотрудников и т. д. Для корректной оценки гостиницы учитывают все факторы, влияющие на ее цену, а также цели исследования.

Когда необходима оценка стоимости гостиницы

Оценка стоимости гостиницы может потребоваться:

• для продажи объекта;
• финансового планирования и управления;
• ипотечного кредитования;
• оптимизации налога на имущество;
• разрешения судебных споров;
• переоценки активов бизнеса;
• страхования;
• оспаривания кадастровой стоимости;
• привлечения инвесторов;
• кредитования под залог недвижимости;
• передачи в аренду;
• внесения в уставной капитал юр. лица;
• оценки ущерба, нанесенного пожаром, затоплением, стихийным бедствием или неправомерными действиями третьих лиц.

Стоимость каких объектов можно оценить

Независимая оценка стоимости может проводиться в отношении следующих объектов:

• мотели – придорожные гостиницы, находящиеся в одно- или двухэтажных зданиях и предназначенные для кратковременного проживания;
• хостелы – бюджетные апартаменты, как правило, предлагающие постояльцам спальные места без дополнительных удобств;
• гостиницы – комплексы, состоящие из нескольких номеров и предлагающие гостям размещение в комфортных условиях, а также набор услуг;
• бизнес-отели – объекты, предназначенные для размещения бизнесменов, предоставляющие залы для переговоров, конференций и презентаций;
• бутик-отели – помещения, на территории которых находятся магазины популярных брендов;
• спа-отели – комплексы, предлагающие, помимо размещения постояльцев, дополнительный набор услуг для омоложения, расслабления, бассейн, сауну и т. д;
• гостевые дома – небольшие объекты с 20–30 номерами в каждом, расположенные на берегу водоемов;
• дома отдыха – здания, расположенные в курортных зонах или живописных местах и предназначенные для отдыха людей в течение 7–30 дней;
• санатории – объекты, как правило, находящиеся в курортной местности, предлагающие постояльцам оздоровительные процедуры;
• пансионаты – здания, расположенные в курортных зонах, оказывающие профилактические услуги за дополнительную плату.

От чего зависит стоимость гостиницы

На стоимость объекта влияют следующие факторы:

1. Местоположение. Гостиница, которая находится в центре мегаполиса или туристической зоны, как правило, стоит дороже, чем расположенная на окраине.
2. Площадь и состояние помещения. Отели с большим количеством благоустроенных номеров оцениваются выше, чем маленькие гостиницы без хорошего ремонта.
3. Дополнительные удобства. Гостиничные комплексы с ресторанами, фитнес-площадками, спа-салонами, саунами и бассейнами более привлекательны для гостей, поэтому приносят больший доход. Соответственно, ценятся дороже.
4. Репутация. Отели с положительным имиджем, имеющие большое количество хороших отзывов в интернете, популярнее среди постояльцев.
5. Архитектурная и историческая значимость. Гостиницы, расположенные в исторически важных зданиях с уникальными элементами декора, ценятся дороже, чем отели, находящиеся в обычных домах.

На оценку влияет и спрос на гостиничные услуги. Если оценка проводится летом, когда популярен туризм, то стоимость здания будет выше. Также при исследовании оценщик учитывает стоимость прав на бренд, показатели собственных и заемных оборотных средств, необходимость вложений в обустройство номеров и другие факторы.

При независимой оценке домов отдыха и пансионатов дополнительно учитываются такие факторы, как площадь территории, соседствующей со зданием, а также наличие поблизости леса, парка или водоема.

Подходы к оценке гостиницы

Для оценки стоимости гостиницы используют следующие подходы:

1. Затратный подход. Стоимость объекта рассчитают с учетом затрат, необходимых для его восстановления. Проще говоря, определяют, сколько будет стоить построить гостиницу с такими же характеристиками с учетом ее износа и стоимости земельного участка.
2. Сравнительный подход. Стоимость отеля рассчитывают исходя из цены на объекты с аналогичными характеристиками. Оценщик делает следующее:

• анализирует рынок недвижимости;
• собирает данные о похожих объектах и их ценах;
• определяет сходства и отличия между ними;
• рассчитывает стоимость объекта оценки.

3. Доходный подход. Гостиницу рассматривают как объект недвижимости, предназначенный для извлечения прибыли. Оценщик рассчитывает доходы, которые владелец объекта сможет получить от его использования в будущем.

При доходном подходе учитывают, что к гостинице относится не только земельный участок, на котором она находится, но и мебель, предметы интерьера, оборудование, оборотные средства и нематериальные активы, в том числе репутация гостиницы, квалификация персонала.

Как проходит оценка стоимости гостиницы

Порядок оценки стоимости гостиницы или другого объекта приведен в специальном разделе сайта. Там можно ознакомиться со всеми этапами работ, а также содержание отчета об оценке.

Преимущества ООО «ПМ-Консалт»

• Оцениваем любую коммерческую недвижимость, автотранспорт, нематериальные активы в строгом соответствии с ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• По необходимости выполняем срочную оценку в течение 1–3 календарных дней.
• Составляем отчет об оценке, соответствующий нормативным требованиям, принимаемый государственными органами и частными лицами.
• Располагаем квалифицированными оценщиками, состоящими в саморегулируемых организациях.
• Гарантируем, что профессиональная ответственность компании на случай возникновения у заказчика убытков, обусловленных некачественным отчетом, застрахована на 100 миллионов рублей, а каждого оценщика – дополнительно на 30 миллионов рублей.

Специалисты ООО «ПМ-Консалт» проведут независимую оценку гостиниц, спа-отеля, дома отдыха, туристической базы, курортного комплекса, пансионата и других подобных объектов в соответствии с ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». Результатом является отчет об оценке стоимости гостиницы, который имеет юридическую силу и рассматривается как госорганами, так и частными лицами.