Кадастровая оценка недвижимости
Кадастровая оценка недвижимости — ключевой элемент системы управления земельными и имущественными ресурсами, который влияет на многие аспекты нашей жизни: от расчета налогов до стоимости сделок с объектами. Этот процесс позволяет определить рыночную стоимость недвижимости для государственных нужд и обеспечивает прозрачность в сфере налогообложения. В этой статье рассмотрим, в каких случаях требуется кадастровая оценка недвижимости и в чем ее особенности.

Зачем нужна кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной?
Данные о кадастровой стоимости дают возможность:
- узнать базу для земельного, имущественного налога и налога на доходы;
- рассчитать размер госпошлины, например, при разрешении судебных споров.
При проведении сделок купли-продажи кадастровая стоимость чаще всего не обсуждается, ведь учитывается в первую очередь рыночная цена. Она формируется по-другому и, как правило, превышает кадастровую.
Кадастровая стоимость рассчитывается для выделенной группы объектов, а не для определенного строения или земельного участка. В этом заключается ее главное отличие от рыночной цены. Если на последнюю оказывают влияние такие параметры, как планировка, внутренняя отделка и другие, то при проведении кадастровой оценки такие особенности не учитываются. Стоимость в данном случае определяется на основании официальных документов и сведений. Детальный осмотр недвижимости при расчете кадастровой цены не предусмотрен. В качестве источников необходимой информации выступают данные Росреестра, адресные цифровые планы и технические карты, архивная информация организаций технической инвентаризации.
Рыночная стоимость не является фиксированной, поэтому может меняться при изменениях объекта или влияющих на нее параметров. Кадастровая стоимость подлежит пересмотру с периодичностью, установленной на законодательном уровне.
Какие факторы влияют на величину кадастровой стоимости объекта?
При определении кадастровой стоимости строения учитываются:
- расположение недвижимости;
- площадь;
- этажность здания;
- год ввода в эксплуатацию;
- назначение объекта;
- особенности инфраструктуры;
- общее состояние рынка недвижимости и экономическая ситуация в регионе и т. д.
Что касается участков, ценообразующими факторами при определении кадастровой стоимости являются:
- площадь надела;
- категория земли;
- размер удельного показателя и т. д.
Как рассчитывается кадастровая стоимость?
Определение кадастровой стоимости строения или земельного участка — задача государственных бюджетных учреждений, наделенных соответствующими полномочиями, в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Расчет осуществляют профильные специалисты, обладающие необходимой квалификацией и практическим опытом не менее трех лет.
На начальном этапе проводится подготовка к кадастровой оценке здания или земельного участка. Специалисты собирают и проводят учет данных о недвижимости.
Затем осуществляется анализ ценообразующих факторов и оценочное зонирование (деление территории на так называемые ценовые зоны). Выбирается метод оценки кадастровой стоимости. Как правило, предпочтение отдается массовому подходу. Все объекты делятся на группы, для каждой из которых рассчитывается кадастровая стоимость.
Полученные результаты оформляются в отчет и направляются в Росреестр. После проведения проверки проект документа передается в органы местного самоуправления районов, городов и сельских поселений. После утверждения он размещается на всех официальных ресурсах структур, которые осуществляют оценку.
Подлежит ли кадастровая стоимость изменению?
Несмотря на проведение обязательной проверки, собственники недвижимости могут обнаруживать ошибки. Некорректный расчет кадастровой стоимости может привести к неправильному начислению налогов. Если собственник недвижимости обнаружил, что кадастровая стоимость имущества посчитана неверно, он может подать заявление с просьбой исправить ошибку. В этом документе указываются данные заявителя и кадастровый номер объекта недвижимости. Также необходимо описать проблему с обоснованием сделанных выводов.
Подобное заявление может быть подано в течение пяти лет с момента внесения в ЕГРН сведений и кадастровой стоимости объекта недвижимости. После удовлетворения заявления сумма пересчитывается. Если по результатам рассмотренного заявления пришел отказ, владелец имущества имеет право обратиться в суд. Процедура оспаривания результатов государственной оценки может быть проведена также в случае, если кадастровая стоимость здания или земельного участка существенно превышает рыночную.
Где получить информацию о кадастровой стоимости недвижимости?
Оперативно узнать кадастровую стоимость недвижимости можно на официальном сайте Росреестра в разделе «Услуги и сервисы». Для получения нужной информации достаточно указать кадастровый номер или адрес объекта. Необходимые данные также можно найти по кадастровому номеру или его части в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Если точный адрес объекта неизвестен, а есть информация только о примерном расположении, можно воспользоваться Публичной кадастровой картой. По мере увеличения масштаба изображения можно найти нужный объект с указанием основных сведений о нем, в том числе и кадастровой стоимости.
Если требуется официальный документ, можно запросить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Средний срок ее готовности — 3 рабочих дня. Получить ее можно:
- При личном визите в МФЦ.
- Заказав в режиме онлайн (через портал «Госуслуги», на сайте Росреестра или через сервис Федеральной кадастровой палаты).
Выписка из ЕГРН поможет в случае необходимости доказать ошибку в начислении налога и оспорить кадастровую стоимость. При проведении сделок купли-продажи этот документ может быть использован в качестве аргумента, если покупатель выразит несогласие с назначенной продавцом ценой недвижимости.
Подведем итог. Кадастровая стоимость отличается от рыночной. Данные о ней требуются не так часто, но оказывают влияние на значимые для владельца недвижимости вопросы. Зная кадастровую стоимость, собственник сможет планировать налоговые выплаты, а покупатель — убедиться в объективности предложения о продаже.
Если вам требуется оспорить кадастровую стоимость, следует заказать отчет об оценке, обратившись к независимым экспертам. Специалисты оценочной компании ООО «ПМ-Консалт» подготовят отчет, бесплатно рассчитают возможный процент снижения стоимости и предоставят профессиональную консультацию. Обращайтесь по указанному на сайте телефону или отправьте запрос на почту zakaz@pm-ocenka.ru.