Как правильно оценить коммерческую недвижимость?

• Сравнительный подход
• Доходный подход
• Затратный подход

В случае с коммерческой недвижимостью правильная оценка — ключевой момент как для продажи, так и для сдачи в аренду. Это напрямую влияет на срок экспозиции объекта на рынке. Если еще на старте он переоценен, покупатели и арендаторы быстро вычеркнут его из списка интересных и не будут рассматривать как реальный вариант. В таком случае даже существенное понижение цены в дальнейшем, скорее всего, никакого результата не даст. Такой объект может болтаться на досках объявлений и в базах годами, особенно если собственник или агент даже не считают нужным обновлять объявление. Как же адекватно оценить коммерческую недвижимость, чтобы не попасть в подобную ситуацию и не прогадать? Поговорим о трех основных методах оценки таких объектов.

Сравнительный подход

Самый простой способ. Но это только на первый взгляд, потому что именно в нем чаще всего ошибаются собственники и агенты. Суть подхода в сравнении недвижимости с аналогичными коммерческими объектами на рынке. И ключевое слово здесь именно аналогичные. Нельзя сравнивать несравнимые категории. К примеру:

• если объекты отличаются по площади больше чем на 20 %, расположены в районах с совершенно разным трафиком или имеют разное функциональное назначение;
• если это торговые площади, у которых вход с фасада и с торца (это не одно и то же, категории будут разными);
• если это офисные помещения, некорректно за ориентир брать офисы выше классом, у которых выше цена.

При сравнительной оценке обычно учитывается до 10 базовых параметров и плюсом еще 3–5 специфических критериев в зависимости от уникальности объекта. Чаще всего аналогов в нише очень много, поэтому сравнивать и анализировать довольно просто. Но иногда встречаются уникальные и сложные объекты, для оценки которых требуются глубокие знания рынка и соответствующий опыт.

Доходный подход

В его основе лежит оценка ликвидности, доходности и окупаемости коммерческого объекта. К нему прибегают, когда есть конкретная цель — продать недвижимость. Но сейчас такие площади мало кто покупает просто для ведение собственного бизнеса. Основная масса заинтересованных покупателей — инвесторы, которые хотят вложиться в готовый арендный бизнес. Вот тут на первое место и выходит ликвидность как важнейший показатель: можно ли продать данный объект быстро и по наиболее близкой к рынку цене? Плюс для корректной оценки недвижимости в этой ситуации важно учитывать и возможность быстро найти арендаторов для помещений по приемлемой ставке. Даже если сейчас есть арендаторы с высокой ставкой, это необязательно плюс при продаже. Ведь они могут съехать, и, если сдать площадь в короткие сроки и по такой же цене будет проблематичным, для инвестора это весомые потери. Окупаемость и доходность — отношение стоимости коммерческого объекта к арендному потоку за год, и наоборот (это обратные величины). Для корректного расчета доходность, как правило, сравнивают с аналогичным параметром по банковским вкладам. Принцип простой: зачем покупать недвижимость, если можно просто положить деньги на счет в банке? Например, для торговых объектов доходность в 12–13 % считается очень хорошим показателем, но для производственных и складских площадок цифра может быть гораздо больше. Что касается окупаемости, то, по статистике, инвесторы больше всего интересуются объектами с горизонтом 7–8 лет. Но если они ликвидные, готовы согласиться и на 9–10 лет. Поэтому в рамках этого подхода для грамотной оценки важно учитывать и коэффициент наполняемости объекта, и коэффициент потерь. Тогда удастся в полной мере обосновать стоимость как покупателю, так и продавцу.

Затратный подход

В основном используется для оценки узкоспециализированной и инфраструктурной недвижимости, не имеющей открытого рынка (электростанции, котельные, плотины и тд.). Если упростить, то суть метода сводится к одному вопросу: может, дешевле самим построить? Поэтому оцениваются все затраты на строительные работы с нуля и согласование какого-то аналогичного по всем параметрам объекта. После расчета становится видно, будет это выгодно собственнику или нет. На практике эти три подхода часто приходится комбинировать, поскольку для полноценной оценки нужен взвешенный результат по нескольким подходам. По сравнительному подходу, к примеру, оценивается возможная арендная ставка в случае гипотетической смены арендаторов, а по доходному — доходность и окупаемость подобного готового арендного бизнеса. Однако одно ясно точно: без опыта и знания рынка со всеми его подводными камнями невозможно получить адекватные данные. Поэтому такую работу стоит доверить профессионалам.