Компания может использовать в качестве залога недвижимость, оборудование, транспорт, товары в обороте, акции и доли, отдельные имущественные права, а в предусмотренных законом случаях — исключительные права и предприятие как имущественный комплекс. Однако возможность юридически передать актив в залог еще не означает, что банк примет его в обеспечение. Кредитор оценивает ликвидность, состояние, юридическую чистоту и возможность реализации имущества, а затем определяет стоимость, которую готов учитывать при кредитовании. Поэтому рыночная стоимость актива, его залоговая стоимость и сумма кредита обычно не совпадают.
Залог снижает риск кредитора: если заемщик не исполнит обеспеченное обязательство, банк при соблюдении установленной законом процедуры может обратить взыскание на предмет залога и получить удовлетворение из его стоимости. При этом наличие дорогого имущества само по себе не гарантирует получение финансирования. Банк оценивает финансовое положение компании, способность обслуживать долг и качество обеспечения.
Для бизнеса залог может расширить возможности привлечения финансирования. Компания получает шанс использовать уже принадлежащие ей активы для получения средств на модернизацию производства, закупку оборудования, пополнение оборотного капитала, исполнение контрактов или развитие нового направления.
Главный вопрос банка при этом звучит не «сколько стоит актив», а «насколько надежно это имущество защищает кредитора». Поэтому важны не только цена, но и ликвидность, юридическая чистота, состояние объекта и возможные расходы на его реализацию.
«Хороший предмет залога — это не обязательно самый дорогой актив компании. Для кредитора важнее имущество, права на которое подтверждены, стоимость которого можно обосновать, а реализация не потребует чрезмерно долгого поиска покупателя».
— Николай Павленко
По общему правилу предметом залога может быть имущество, включая вещи и имущественные права, если закон не запрещает обращение взыскания на соответствующий объект и не устанавливает специальных ограничений. ГК РФ также допускает залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, если это предусмотрено законом или договором.
Для корпоративного кредитования наиболее актуальны следующие группы активов.
| Актив | Что оценивает банк | Особенности |
| Коммерческая недвижимость | местоположение, назначение, состояние, спрос | один из наиболее понятных видов обеспечения |
| Производственная недвижимость | назначение, инфраструктуру, универсальность | специализированный объект может продаваться дольше |
| Земельные участки | права, разрешенное использование, местоположение, коммуникации | ликвидность сильно зависит от характеристик участка |
| Машины и оборудование | состояние, возраст, комплектность, рынок аналогов | уникальные линии сложнее реализовать |
| Транспорт и спецтехника | состояние, возраст, модель, спрос | стоимость обычно снижается по мере эксплуатации |
| Товары в обороте | состав, стоимость, оборачиваемость, возможность контроля | состав залога может изменяться |
| Акции | рыночность, права, ограничения, устойчивость эмитента | условия зависят от типа ценных бумаг |
| Доли в ООО | стоимость бизнеса, размер доли, корпоративные ограничения | действует специальный порядок залога |
| Права требования | должник, срок, подтверждение долга, вероятность исполнения | качество требования может существенно влиять на стоимость |
| Исключительные права | правовая охрана, срок действия, доходность, возможность отчуждения | принимаются банками избирательно |
| Предприятие как имущественный комплекс | совокупность материальных и нематериальных активов | сложный объект залога |
Коммерческие здания, помещения, склады, производственные объекты и земельные участки часто рассматриваются как обеспечение благодаря возможности идентифицировать объект и проверить зарегистрированные права. Однако даже два здания одинаковой площади могут иметь совершенно разную залоговую привлекательность из-за местоположения, назначения, технического состояния и спроса.
Компания может предложить банку производственные линии, станки, специальную технику, грузовой и другой транспорт. Для банка принципиально, насколько быстро такое имущество можно продать отдельно от действующего предприятия.
Типовое оборудование с развитым вторичным рынком обычно проще оценить. Уникальная линия, изготовленная под конкретное производство, может быть дорогостоящей, но иметь ограниченное число потенциальных покупателей. Поэтому высокая первоначальная цена не означает высокую стоимость для целей обеспечения.
«ПМ-Консалт» проводит независимую оценку производственного оборудования, технологических линий и товарно-материальных ценностей в том числе для целей залога. При оценке учитываются технические характеристики, состояние и ограничения объекта.
Закон предусматривает отдельную конструкцию залога товаров в обороте. Компания продолжает использовать и заменять сырье, материалы, полуфабрикаты и готовую продукцию при условии соблюдения требований договора к общей стоимости заложенного имущества.
Такой вариант может быть полезен торговым и производственным организациям, но требует более сложного контроля. Банку важно понимать, какие товарные остатки существуют фактически, насколько быстро они реализуются и возможно ли надежно контролировать их объем.
Залог прав акционера осуществляется через залог акций, а прав участника ООО — через залог принадлежащей ему доли в уставном капитале. Для других форм юридических лиц действуют ограничения.
Предметом залога также могут быть обязательственные права — например, права требования по договору, если соответствующее требование допускается передавать в залог. Оценивая такой актив, необходимо учитывать не только номинальный размер задолженности, но и финансовое положение должника, срок исполнения и вероятность получения денег.
Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации могут становиться предметом залога в той мере, в какой допускается их отчуждение. Для некоторых объектов залог права подлежит государственной регистрации.
Для банка такие активы сложнее недвижимости или стандартного оборудования. Необходимо оценить не только юридический объем права, но и способность объекта приносить экономические выгоды, срок действия охраны и наличие потенциального рынка покупателей.
Предприятие как объект прав признается имущественным комплексом, используемым для предпринимательской деятельности, и может быть предметом залога. В его состав способны входить земля, здания, оборудование, сырье, продукция, требования, долги и исключительные права.
Не следует смешивать такой залог с передачей в обеспечение «бизнеса вообще». Юридически предприятие как имущественный комплекс — отдельная категория, а залог доли в ООО или акций оформляется по другим правилам.
Для банка важна способность получить деньги от реализации имущества в неблагоприятном сценарии. Поэтому при прочих равных преимущество имеют активы с понятным рынком и подтвержденными правами.
Более привлекательное обеспечение обычно обладает следующими признаками:
Специализированный объект не обязательно будет отклонен, но банк может осторожнее оценить его способность покрыть обязательство. Именно поэтому кредитор анализирует не одну цифру стоимости, а комплекс рисков.
До расчета стоимости кредитор должен убедиться, что актив подходит для обеспечения юридически и экономически.
Проверяется собственник объекта и документы, на основании которых возникло право. Для недвижимости анализируются сведения о зарегистрированных правах и ограничениях. Для оборудования — договоры, акты, инвентарные и технические документы.
Если имущество уже находится в залоге, под арестом или является предметом спора, это может повлиять на решение банка. В отношении движимого имущества сведения о залоге могут фиксироваться в реестре уведомлений о залоге движимого имущества единой информационной системы нотариата.
Для оборудования и транспорта важны возраст, фактический износ, комплектность, ремонтопригодность и наличие документов на обслуживание. Для здания — физическое состояние, инженерное обеспечение и возможность дальнейшей эксплуатации.
Ликвидность показывает, насколько реально продать актив в приемлемый срок без чрезмерного снижения цены. Склад в востребованной деловой зоне и специализированный производственный объект на удаленной площадке могут иметь одинаковую рыночную стоимость, но различаться по привлекательности как обеспечение.
Рыночную стоимость может определять независимый оценщик. Для этого устанавливаются объект, цель и дата оценки, изучаются документы, характеристики имущества и рыночная информация, после чего выбираются применимые подходы.
Для недвижимости часто существенны сделки и предложения по сопоставимым объектам, доходность и характеристики самого объекта. При оценке оборудования учитывают предложения аналогов, затраты на создание или замещение, возраст, техническое состояние и экономическое устаревание.
Если оцениваются акции, доли или права требования, анализ смещается в сторону финансового положения бизнеса или должника, будущих денежных потоков и рисков.
Независимый отчет дает банку и заемщику обоснованную отправную величину. Но окончательное решение о том, какую стоимость учитывать в обеспечении, принимает кредитор.
Это ключевое различие для корпоративного заемщика.
Рыночная стоимость показывает наиболее вероятную цену объекта при нормальных рыночных условиях на дату оценки.
Залоговая стоимость — показатель, который банк использует для оценки достаточности обеспечения с учетом собственной кредитной политики и рисков конкретного актива. Единой для всех банков величины залоговой стоимости одного объекта нет: внутренние методы и допустимые уровни риска различаются.
Банк может уменьшить величину, от которой рассчитывает обеспечение, применив залоговую скидку. На ее размер способны влиять:
Поэтому недвижимость с рыночной стоимостью 100 млн рублей не означает автоматически залог на 100 млн и тем более кредит на ту же сумму.
«Отчет оценщика отвечает на вопрос о рыночной стоимости. Банк отвечает на другой вопрос — какую часть экономической ценности актива он готов учитывать как защиту от кредитного риска».
— Николай Павленко
Размер финансирования зависит не только от стоимости имущества. Кредитор одновременно анализирует финансовое положение заемщика, долговую нагрузку, денежные потоки, качество залога и условия кредитного продукта. Залог не заменяет способность бизнеса погашать кредит.
Для внутреннего анализа банк может сопоставлять предполагаемую сумму кредита со стоимостью обеспечения. Чем выше риск актива, тем меньшую долю его стоимости кредитор может быть готов использовать при определении доступного финансирования.
Условный пример: если независимый оценщик определил рыночную стоимость оборудования в 60 млн рублей, банк может принять для своих расчетов меньшую величину. Разница отражает риски реализации и внутреннюю политику кредитора. Из этого не следует, что оценщик «занизил» оборудование или что банк изменил рыночную стоимость: речь идет о разных показателях с разными задачами.
Независимая оценка особенно полезна при крупном корпоративном кредитовании, когда обеспечение включает дорогостоящую недвижимость, имущественный комплекс, технологическую линию, большую группу оборудования, долю в бизнесе или другой нетиповой актив.
Отчет позволяет:
При этом до заказа оценки полезно уточнить требования конкретного банка. Кредитор может предъявлять требования к оценочной компании, форме отчета, составу документов или сроку актуальности оценки.
«ПМ-Консалт» выполняет оценку недвижимости, оборудования, бизнеса, имущественных комплексов и других корпоративных активов, в том числе для целей залога и кредитования. Это позволяет объединить несколько категорий имущества в одном оценочном проекте и сформировать понятную стоимостную базу для переговоров с кредитором.
Подготовка помогает сократить количество дополнительных запросов банка и дает оценщику более полную исходную информацию.
Для крупного корпоративного имущества порядок может выглядеть так:
Полный пакет документов не гарантирует более высокую залоговую стоимость, но позволяет убрать неопределенность, которая способна негативно повлиять на восприятие актива кредитором.
Коммерческую и производственную недвижимость, оборудование, транспорт, товары в обороте, ценные бумаги и отдельные имущественные права. Конкретный перечень зависит от требований банка.
Да. ГК РФ предусматривает залог доли участника ООО, но для него действует специальный порядок оформления.
Нет. Рыночная стоимость определяется исходя из рыночных условий, а залоговую величину банк формирует для целей кредитного риска с учетом ликвидности и собственных требований.
Независимый оценщик может определить рыночную стоимость. Банк проверяет отчет и самостоятельно решает, какую стоимость имущества учитывать как обеспечение.
Автоматически — нет. Размер кредита зависит от финансового положения заемщика, ликвидности обеспечения, внутренних требований банка и условий конкретного кредитного продукта.
