Оценка незавершенного строительства: что такое и зачем нужна

• Когда проводится независимая оценка объектов незавершенного строительства?
• Методы оценки объектов незавершенного строительства
• Что анализируют специалисты при проведении оценки жилого дома или другого объекта незавершенного строительства?
• Как осуществляется независимая оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства?
• В чем заключается трудность проведения оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства?
• Отчет об оценке жилого дома и других объектов незавершенного строительства
• Нормативно-правовые аспекты, которые учитываются при проведении оценочных мероприятий
• Почему клиенты выбирают ООО «ПМ-Консалт»?

Объекты незавершенного строительства представляют собой здания и сооружения, процесс возведения которых временно остановлен или еще не закончен. По своему предназначению они могут быть:

• производственными — промышленные строения и объекты безопасности;
• непроизводственными — жилые дома, здания общественного назначения;
• линейными — инженерно-коммуникационные сооружения.

По степени готовности объектов незавершенного строительства различают несколько стадий:

Начальная	Здания и сооружения, которые возведены на 15–20 %. У таких строений выполнены инженерные изыскания и обустроены временные конструкции.
Средняя	Объекты, которые реализованы на 50 %. Наряду с выполненными инженерными изысканиями и обустройством временных конструкций здесь закончен монтаж кровли, стен и перекрытий.
Высокая	Строения, завершенные на 75 %. На данном этапе здание возведено, начата отделка.
Заключительная	Строения, законченные более чем на 95 %. Как правило, на этом этапе остается выполнить пусконаладочные мероприятия.

Наиболее частые причины появления незавершенных зданий — финансовые сложности, возникающие у застройщика, или технические неточности проекта. Уточнить реальные факторы, которые повлияли на остановку строительства, важно до проведения любых мероприятий с такой недвижимостью. Это позволит учесть все риски и избежать незапланированных трат. Недостроенные объекты не могут быть сданы в эксплуатацию и, как следствие, не способны быть источником дохода для владельца. При этом они являются недвижимым имуществом, которое может быть продано частично или полностью. Перед реализацией сделки требуется провести независимую оценку объекта незавершенного строительства и получить заключение экспертов. На основании предоставленных сведений можно:

• рассчитать рыночную стоимость недвижимого имущества;
• определить размер предстоящих вложений, необходимых для завершения работ;
• оценить целесообразность таких инвестиций;
• спрогнозировать размер дохода после завершения строительных работ.

Команда специалистов компании «ПМ-Консалт» знает, как получить объективные сведения. За нашими плечами — десятилетний опыт работы в данной сфере. Точное знание и применение эффективных способов оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства позволяет специалистам проводить необходимые расчеты даже в особо сложных ситуациях. Оценочные работы осуществляются в соответствии с действующими нормами. Благодаря слаженной работе клиентам предоставляется детально проработанный отчет в течение пары суток.

Когда проводится независимая оценка объектов незавершенного строительства?

Оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства выполняется в следующих случаях:

• при необходимости принятия решения о продолжении или прекращении работ по возведению зданий;
• с целью изменения назначения и функциональных параметров строения, т. е. его перепрофилирования;
• при проведении подготовительных мероприятий перед продажей незавершенного объекта;
• с целью внесения соответствующих корректировок в инвестиционный проект;
• при поиске новых источников инвестиций с целью возобновления строительных работ;
• с целью постановки недвижимого имущества на баланс организации в качестве одного из активов;
• для передачи незаконченного объекта в качестве залога с целью получения коммерческого займа;
• с целью определения прибыли, на которую может рассчитывать владелец недвижимости после ее сдачи в эксплуатацию.

Методы оценки объектов незавершенного строительства

При проведении оценки объектов незавершенного строительства чаще всего эксперты используют следующие методы: Сравнительный подход при проведении оценки объектов незавершенного строительства специалисты применяют в редких случаях. Это связано с отсутствием большого количество аналогичных зданий на рынке. Кроме того, подобные строения имеют специфические параметры. В связи с этим их сравнение не позволит получить корректные результаты. Выбор подходящего подхода к оценке определяется с учетом индивидуальных особенностей объекта незавершенного строительства. В некоторых случаях эксперты комбинируют несколько методов.

Что анализируют специалисты при проведении оценки жилого дома или другого объекта незавершенного строительства?

Основная цель оценки объектов незавершенного строительства — определение их рыночной стоимости. Для получения нужных данных специалисты учитывают следующие параметры:

• стадия готовности здания;
• уровень изношенности конструкционных элементов и возможность их безопасной эксплуатации в дальнейшем;
• затраты, которые потребуется заложить на проведение ремонта и завершение строительных мероприятий;
• габариты здания (его площадь, количество этажей);
• степень завершенности отдельных конструктивных элементов и этапов возведения;
• состав имеющихся конструкций и другие факторы.

По итогам проведения оценки возможно понять, каким образом можно использовать объект незавершенного строительства в дальнейшем. Наиболее часто осуществляется:

• полное завершение строительных работ по изначально созданному проекту;
• перепрофилирование здания с последующим изменением его целевого назначения с учетом уже обустроенных конструкционных элементов;
• снос строения с целью возведения на его месте нового объекта.

Как осуществляется независимая оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства?

Процесс оценки объектов незавершенного строительства включает 5 ключевых этапов:

В чем заключается трудность проведения оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства?

С большинством видов недостроенных зданий связаны сопутствующие проблемы, которые оказывают влияние на сами оценочные мероприятия и процедуру их выполнения. К наиболее распространенным из них относятся:

• Сложность определения юридического статуса строения. Чаще всего речь идет о долевой собственности, разделение долей в которой не было урегулировано на законодательном уровне.
• Финансовые сложности при реализации строительных мероприятий.
• Быстрое изнашивание и разрушение конструкционных элементов недостроенного здания.
• Несоответствие технических параметров строения и объема реализованных работ проектно-сметным документам.
• Отсутствие стабильного спроса на объекты незавершенного строительства, что затрудняет оценку рыночной стоимости.
• Конструкционная сложность и большой объем здания, что может повлечь удорожание оценочных мероприятий.
• Отсутствие необходимых разрешительных документов на земельный участок или само здание.

Кроме того, процесс оценки жилого дома или другого объекта незавершенного строительства осложняется переменчивостью рынка. Меняется уровень цен и совокупность факторов, от которых зависит стоимость таких зданий.

Отчет об оценке жилого дома и других объектов незавершенного строительства

В экспертном заключении содержатся следующие сведения:

• Фактическая информация и выводы, сделанные экспертом при выполнении работ. Сюда входят общие сведения относительно жилого дома или другого здания, а также итоги по используемым методам оценки объекта незавершенного строительства.
• Данные о расчете фактической стоимости строения.
• Описание технического состояния задания для проведения оценки, оформленное в соответствии с установленными стандартами.
• Данные о заказчике — юридическом или физическом лице, которое инициирует оценочные мероприятия.
• Сведения об эксперте, который выполнил работу.
• Перечень допущений и ограничивающих факторов, которые использовались при проведении оценочных мероприятий.
• Данные о применяемых методах оценки жилого дома и других объектов незавершенного строительства и стандартах, на которые опирались эксперты.
• Сведения о количественных и качественных характеристиках строения, которое рассматривали специалисты.
• Результат проведенного анализа рыночной ситуации на рассматриваемый период времени.
• Финальные расчеты и окончательные выводы по результатам оценки жилого дома, производственного здания или другого объекта незавершенного строительства.

Согласно федеральным стандартам, к заключению об оценке незавершенного строительства жилого дома или другого объекта следует приложить документы, подтверждающие профессиональную квалификацию эксперта (копия допуска СРО), а также копии документации, предоставленной заказчиком. Заключение может использоваться по усмотрению клиента — для реализации сделок купли-продажи, оформления бухгалтерской документации, доработки проектно-сметных документов и т. д. Если по результатам оценочных мероприятий принимается решение о необходимости сноса недостроенного объекта, соответствующие работы должны быть заложены в проектно-сметных документах.

Нормативно-правовые аспекты, которые учитываются при проведении оценочных мероприятий

Деятельность экспертов регламентируется федеральными стандартами оценки (ФСО):

• Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 (далее — ФСО I);
• Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 (далее — ФСО II);
• федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 (далее — ФСО III);
• федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 (далее — ФСО IV);
• федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 (далее — ФСО V);
• федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 (далее — ФСО VI).

Почему клиенты выбирают ООО «ПМ-Консалт»?

Специалисты ООО «ПМ-Консалт» максимально ответственно подходят к проведению оценки незавершенного строительства жилых домов и других объектов и обеспечивают своим заказчикам неизменно высокое качество выполненной работы и полную конфиденциальность. Вам требуется профессиональная консультация? Чтобы задать интересующие вопросы специалистам ООО «ПМ-Консалт», звоните по телефону +7 (495) 789-02-49. Кроме того, вы можете оставить заявку при помощи формы обратной связи на сайте в режиме онлайн. Менеджер перезвонит вам в удобное время, чтобы согласовать нюансы сотрудничества.