Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости используется три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Каждый из них имеет ряд преимуществ и недостатков. В связи с этим не всегда используются все три подхода одновременно или, напротив, какой-то один. Выбор между ними производится с учетом специфики объекта.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки V, утвержденным приказом Минэкономразвития № 200 от 14.04.2022, специалист может использовать каждый из подходов при определении стоимости объекта недвижимости. Кроме того, он вправе применять собственную методологию с целью получения наиболее достоверных результатов. При использовании нескольких подходов может выбираться одно из полученных значений стоимости, если это обосновано.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости является одним из основных для определения рыночной стоимости объекта. Он основан на принципах замещения и ценового равновесия. Это значит, что разумный покупатель не заплатит больше, чем стоит равноценный заменитель в этой же группе товаров или услуг. Такой принцип справедлив для дорогостоящих покупок, таких как квартиры, дома, нежилые здания или коммерческие помещения.

Суть сравнительного подхода заключается в сопоставлении характеристик оцениваемого объекта с аналогичными, которые были проданы, сданы в аренду или предложены на продажу на рынке недвижимости. При этом учитываются такие факторы, как местоположение, размер, состояние объекта, а также время продажи и условия сделки.

Процесс оценки недвижимости в соответствии со сравнительным подходом включает следующие этапы:

1. Изучение рынка и выбор объектов-аналогов, максимально схожих с оцениваемым.
2. Сбор и анализ информации о сделках, включая их цены, условия, характеристики недвижимости и т. д.
3. Корректировка цен аналогов с учетом различий между оцениваемым объектом и сравниваемыми. Изменения могут быть связаны с различиями в площади, состоянии недвижимости, местоположении, особенностях использования и других характеристиках.
4. Расчет стоимости оцениваемого объекта путем суммирования скорректированных цен аналогов и учета влияния различных рыночных факторов.
5. Проверка полученных результатов и подготовка отчета.

Сравнительный подход считается наиболее точным и объективным способом оценки недвижимости, поскольку он основывается на реальных данных и учитывает текущую ситуацию на рынке. Однако существует несколько недостатков, ограничивающих его применение.

• Зависимость от доступной информации. Точность оценки напрямую зависит от качества и доступности сведений о сделках с недвижимостью. Недостаток информации может привести к ошибкам в расчетах.
• Ограниченное количество объектов-аналогов. На рынке недвижимости может быть недостаточно зданий или земельных участков для проведения сравнительного анализа.
• Проблемы при осуществлении корректировок. Изменения цен аналогов могут быть субъективными и вызывать разногласия между оценщиками.
• Риск манипуляции данными. Недобросовестные продавцы или покупатели могут искажать фактическую информацию о сделках. Это может негативно повлиять на точность оценки недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости формируется исходя из размера будущей прибыли, которую он может принести. Используется для определения инвестиционной привлекательности зданий или участков земли, а также установления их ценности с точки зрения потенциального покупателя.

Доходный подход включает в себя два метода оценки — капитализации и дисконтированных денежных потоков. Каждый из них имеет свои особенности и применяется в зависимости от специфики объекта и целей вычисления стоимости.

Метод капитализации используется для оценки недвижимости с регулярным и стабильным доходом. Например, он часто применяется для определения оптимального размера арендной платы. Такой метод предполагает преобразование годового дохода от объекта в его стоимость путем деления дохода на ставку капитализации.

Если прибыль, получаемая от недвижимости, нерегулярная или меняющаяся с течением времени, применяется метод дисконтированных денежных потоков. При этом будущие доходы от объекта дисконтируются на текущий момент времени с учетом рисков и инфляции.

В целом данный подход имеет ряд недостатков, которые могут повлиять на точность оценки недвижимости.

• Сложность прогнозирования будущих доходов. Оценка недвижимости требует точных прогнозов, которые часто невозможно сделать. Рыночные условия, такие как спрос и предложение, могут изменяться, что затрудняет вычисление будущих доходов.
• Не учитывается стоимость капитала. Доходный подход не принимает во внимание цену, которую необходимо заплатить для приобретения недвижимости. Это может привести к недооценке стоимости, особенно если объект является дорогостоящим.
• Неустойчивость ставок капитализации и дисконтирования. Данные показатели изменяются в течение времени, что закономерно приводит к уменьшению точности расчетов.

Учитывая такой перечень недостатков, доходный подход уместен для оценки коммерческой недвижимости, такой как офисные здания или торговые центры. Но для вычисления стоимости жилья, прибыль от которого является менее предсказуемой, он используется редко.

Затратный подход

Затратный подход основывается на определении стоимости создания или восстановления объекта. Он применяется в том случае, если невозможно использовать два других подхода, а также в дополнение к ним при необходимости.

Основными этапами вычисления стоимости являются:

1. Формирование базы данных об издержках, связанных с амортизацией объекта.
2. Анализ рыночной информации об исследуемой недвижимости.
3. Определение стоимости земельного участка.
4. Вычисление замещающей или восстановительной стоимости сооружений.
5. Расчет накопленного износа.
6. Вычисление рыночной цены.

Затратный подход имеет ряд ограничений и недостатков, которые следует учитывать при оценке недвижимости:

• стоимость земельного участка может быть занижена или завышена в зависимости от его состояния, местоположения и других факторов;
• траты на строительство или реконструкцию объекта могут отличаться от его текущей рыночной цены;
• оценить степень износа здания сложно, что также влияет на точность расчета;
• подход не учитывает возможность альтернативного использования земельного участка или здания, что снижает их стоимость.

Услуги независимой оценки

Компания «ПМ-Консалт» осуществляет профессиональную оценку любых объектов. Мы работаем с недвижимостью всех типов: жилыми зданиями, земельными участками, торговыми помещениями, складами и т. д.

Специалисты компании являются квалифицированными оценщиками с аттестатами по всем направлениям деятельности. Выезд на объект осуществляется в любое время, удобное для клиента. Обращайтесь, чтобы получить официальный отчет об оценке, отражающий достоверную информацию о цене недвижимости.