whatsapp telegram viber
г. Москва, ул. Тверская, д. 22В, офис 31
Режим работы:
с 9.00 - 18.00, Пн-Пт
ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК
Telegram WhatsApp
Главная » Блог » Независимая оценка недвижимого имущества

Независимая оценка недвижимого имущества

Оглавление:
Потребность в независимой оценке недвижимости возникает в самых различных жизненных ситуациях:
  • для заключения договора купли-продажи объекта;
  • в процессе урегулирования судебного спора об имуществе;
  • при кредитовании, когда недвижимость предполагается в качестве предмета залога;
  • для оспаривания кадастровой стоимости объекта с целью снижения налоговой нагрузки;
  • при принятии недвижимости в наследство и т.д.
Речь может идти как о жилом доме или квартире, так и о коммерческом объекте любого назначения (торговом, складском, офисном и пр.). Задача профессиональных оценщиков компании «ПМ-Консалт» – определить объективную и точную стоимость имущества, подробно обосновав в отчёте применённые методы и сделанные выводы. При проведении оценки недвижимости специалисты обязаны строго придерживаться правил и алгоритмов, описанных в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, а также утверждённых на федеральном уровне стандартах и рекомендациях уполномоченных органов. В соответствии с нормативными требованиями оценщики применяют три подхода к определению стоимости имущества, в том числе недвижимого:
  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный.
В рамках каждого подхода используются различные методы оценки. Для установления корректной стоимости недвижимости может применяться один или несколько подходов и методик: выбор зависит от особенностей объекта оценки. Например, коммерческую недвижимость удобно оценивать по доходам от её эксплуатации, типовую квартиру – путём сравнения с аналогичными жилыми помещениями. Уникальную недвижимость некоммерческого назначения сложно оценить такими способами, поскольку отсутствуют прибыль от использования и релевантные аналоги, поэтому для оценки рассчитываются затраты на создание объекта. Если есть возможность, оценщик применяет одновременно 2 или 3 подхода и определяет взвешенную стоимость имущества. Это позволяет повысить точность результата. В любом случае по закону в отчёте об оценке должны содержаться пояснения относительно причин, по которым специалист выбрал тот или иной метод. Разберём различные профессиональные способы оценки подробно.
Мы рады вам помочь
Наши специалисты рады будут помочь вам разобраться в любых вопросах, связанных с оценкой. Вы можете связаться с нами любым удобным для вас способом или оставить заявку на обратный звонок. Мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы.

Доходный подход

Его суть состоит в том, что оценщик рассчитывает возможную прибыль от целевого использования недвижимого имущества, поэтому данный подход, как правило, применяется при определении стоимости коммерческих объектов. Потенциальным доходом могут являться платежи от арендаторов, выручка от продажи недвижимости и другие перспективные денежные поступления от её эксплуатации. При оценке специалист учитывает:
  • Риски, связанные с инвестициями в объект и оказывающие влияние на его доходность, а также вероятность их наступления. Высокая рискованность вложений должна окупаться повышенной прибыльностью.
  • Фактор времени. Доходы от использования недвижимости тем ценнее, чем раньше они могут быть получены: прибыль, заработанная сегодня, имеет более высокую стоимость, чем поступления через несколько лет. Поэтому при оценке проводится дисконтирование будущих денежных потоков. Прогноз строится обычно не менее, чем на 5 лет вперёд.
  • Конкурентную среду. Определение потенциальной доходности объекта учитывает прибыльность аналогичной недвижимости, поэтому в ходе работы оценщик изучает общую ситуацию на рынке: арендные ставки, цены в предложениях о продаже и пр.
Применение доходного подхода осложняется тем, что специалисту необходимо учесть множество экономических, социальных и даже политических факторов, которые могут повлиять на доходность объекта в будущем: корректировку курса валют, инфляционные процессы, возможные изменения в законодательстве, динамику рыночной ситуации и многое другое. Оценщик анализирует обширный набор данных, используя как различные доступные источники информации, так и собственный опыт прогнозирования денежных потоков. Основные методы, которые используются в рамках доходного подхода:
  • Метод дисконтирования денежных потоков. В этом случае рассчитываются возможные денежные поступления от использования объекта в будущем (например, арендные платежи), которые затем дисконтируются, т.е. приводятся к настоящему моменту по ставке дисконтирования, учитывающей риски и стоимость инвестиций. Благодаря этому все прогнозируемые будущие изменения оцениваются по состоянию на текущую дату.
  • Метод прямой капитализации. Он предполагает определение чистого годового дохода, который вычисляется как разница между денежными поступлениями от недвижимости и операционными расходами на неё. Полученная величина затем делится на ставку капитализации, полученную по итогам анализа цен продажи аналогичных объектов.
  • Метод капитализации дохода. Применяется для объектов со стабильным и предсказуемым доходом, не зависящим от одного фактора или контрагента (например, гостиниц, апартаментов и т.п.). Стоимость имущества определяется путём деления годового дохода на ставку капитализации, определённую с учётом прогнозируемой доходности объектов-аналогов и степени риска.
  • Метод арендной ставки. В его рамках оценщик изучает арендные ставки, которые применяются в отношениях между арендаторами и арендодателями при сдаче в аренду аналогичного недвижимого имущества в соответствующем регионе. Эти цифры далее используются для расчёта потенциальной доходности объекта оценки.

Затратный подход

При применении этого подхода оценщик устанавливает стоимость недвижимого имущества на основе калькуляции затрат на его создание (строительство) или восстановление (ремонт, реконструкцию). Это актуально в первую очередь в тех случаях, когда оценивается новая или специфическая недвижимость (например, крупный уникальный складской или промышленный комплекс), для которой на рынке затруднительно найти объекты-аналоги, а спрогнозировать доходность сложно. Кроме того, затратный подход используется при оценке:
  • зданий и помещений, требующих дорогостоящей реконструкции;
  • объектов смешанного типа, на площади которых присутствуют как коммерческие, так и жилые помещения;
  • исторических зданий, памятников культурного наследия, недвижимости, расположенной на территории с ограниченными возможностями использования, и прочих подобных нестандартных объектов.
Чтобы рассчитать размер инвестиций, необходимых для создания недвижимого имущества с аналогичными объекту оценки параметрами, специалист учитывает абсолютно все статьи затрат с учётом текущих цен на рынке и использует различные методы:
  • Метод восстановительной стоимости. Он предполагает установление объёма затрат, необходимых для восстановления недвижимости в случае её разрушения, включая его конструктив, отделку, инженерное оснащение и пр.
  • Метод стоимости замены. При его применении оценщик анализирует, какие вложения потребуются для того, чтобы полностью заменить собственнику объект с сохранением функционала и всех характеристик, причём, не только в строительство с учётом текущих цен на материалы, работы и оборудование, но в покупку земельного участка, оплату всех сопутствующих услуг.
  • Метод стоимости воспроизводства. В этом случае рассчитываются затраты на создание полностью аналогичного объекта по актуальным расценкам на строительство, а также все необходимые дополнительные расходы.
  • Метод стоимости реконструкции. В соответствии с названием этот метод предполагает расчёт инвестиций, которые требуются для масштабного обновления недвижимости.

Сравнительный подход

При применении этого инструмента оценщик подбирает существующие объекты недвижимости с аналогичными параметрами и функционалом и использует их рыночную стоимость для определения ценности объекта оценки. Таких аналогов нужно несколько, чтобы получить усреднённое объективное значение. По требованиям стандарта специалист должен ориентироваться на информацию по уже совершённым сделкам с недвижимым имуществом, но, поскольку такие сведения редко становятся общедоступными, анализируются открытые данные, в частности, предложения о ценах на аналоги. При этом оценщик обязательно обращает внимание на актуальность рыночной информации: чем более свежие сведения используются и чем стабильнее ситуация на рынке недвижимости в регионе, тем более точно будет определена стоимость объекта оценки. Для получения достоверного результата профессионал не просто сравнивает рыночные цены, а применяет систему корректировочных коэффициентов и выстраивает расчётную модель с использованием статистических методов, позволяющих определить стоимость целевого объекта с учётом всех влияющих на неё факторов. Качественная оценка при использовании сравнительного подхода напрямую зависит от того, насколько внимательно специалист изучит объект перед тем, как выбирать аналоги. Учитываются все характеристики недвижимости, в том числе:
  • тип здания, сегмент рынка;
  • возраст постройки;
  • географическое расположение и ближайшее окружение, включая обеспеченность социальной, транспортной и иной необходимой инфраструктурой;
  • этажность, конструктив;
  • планировочные решения;
  • текущее техническое и эстетическое состояние помещений;
  • состав инженерных коммуникаций и степень их износа;
  • необходимость ремонта;
  • особенности объекта и другие параметры.
Чем более близкие по всем характеристикам аналоги найдёт оценщик, тем точнее удастся определить стоимость объекта. В первом приближении эта задача кажется несложной, но на практике только профессионал с опытом умеет правильно подобрать эталоны для сравнения. Особенно это актуально в большом городе, где рынок недвижимости очень разнообразен и специфичен. В малых населённых пунктах сложность заключается в обратном: ограниченное предложение не позволяет найти достаточно количество полных аналогов. В таком случае оценщик делает определённые допущения: использует для сравнения объекты с немного отличными параметрами, которые не оказывают критичного влияния на результат. К методам, которые применяются в рамках сравнительного подхода, относятся моделирование рыночного ценообразования, а также сравнительный анализ.

Подводя итог

Поскольку результаты оценки напрямую влияют на имущественные интересы заказчика, специалисты компании «ПМ-Консалт» относятся к определению стоимости недвижимого имущества предельно внимательно и ответственно. Для оценки по возможности используются все подходы, применение которых релеванто и осуществимо с учётом имеющихся исходных данных. Благодаря этому мы гарантируем точность сделанных выводов о стоимости объекта и высокое качество отчётов, которые принимаются государственными органами, судами, банками и нотариусами. Корректная оценка стоимости недвижимости помогает нашим заказчикам надёжно и эффективно защищать свои права и интересы.
Дата публикации: 19.01.2024
Николай Павленко
Генеральный директор ООО «ПМ-Консалт»
Сертифицированный оценщик, судебный эксперт
Опыт работы
с 2011 года
Образование
Магистр ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова» по направлению «Юриспруденция» специализация «Судебная финансово-экономическая экспертиза»
Другие статьи
X
Задать вопрос эксперту



    Свернуть >