Независимая оценка недвижимого имущества
Оглавление [показатьскрыть]
Оглавление:
Потребность в независимой оценке недвижимости возникает в самых различных жизненных ситуациях:
- для заключения договора купли-продажи объекта;
- в процессе урегулирования судебного спора об имуществе;
- при кредитовании, когда недвижимость предполагается в качестве предмета залога;
- для оспаривания кадастровой стоимости объекта с целью снижения налоговой нагрузки;
- при принятии недвижимости в наследство и т.д.
- доходный;
- затратный;
- сравнительный.
Мы рады вам помочь
Наши специалисты рады будут помочь вам разобраться в любых вопросах, связанных с оценкой. Вы можете связаться с нами любым удобным для вас способом или оставить заявку на обратный звонок. Мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы.
Доходный подход
Его суть состоит в том, что оценщик рассчитывает возможную прибыль от целевого использования недвижимого имущества, поэтому данный подход, как правило, применяется при определении стоимости коммерческих объектов. Потенциальным доходом могут являться платежи от арендаторов, выручка от продажи недвижимости и другие перспективные денежные поступления от её эксплуатации. При оценке специалист учитывает:- Риски, связанные с инвестициями в объект и оказывающие влияние на его доходность, а также вероятность их наступления. Высокая рискованность вложений должна окупаться повышенной прибыльностью.
- Фактор времени. Доходы от использования недвижимости тем ценнее, чем раньше они могут быть получены: прибыль, заработанная сегодня, имеет более высокую стоимость, чем поступления через несколько лет. Поэтому при оценке проводится дисконтирование будущих денежных потоков. Прогноз строится обычно не менее, чем на 5 лет вперёд.
- Конкурентную среду. Определение потенциальной доходности объекта учитывает прибыльность аналогичной недвижимости, поэтому в ходе работы оценщик изучает общую ситуацию на рынке: арендные ставки, цены в предложениях о продаже и пр.
- Метод дисконтирования денежных потоков. В этом случае рассчитываются возможные денежные поступления от использования объекта в будущем (например, арендные платежи), которые затем дисконтируются, т.е. приводятся к настоящему моменту по ставке дисконтирования, учитывающей риски и стоимость инвестиций. Благодаря этому все прогнозируемые будущие изменения оцениваются по состоянию на текущую дату.
- Метод прямой капитализации. Он предполагает определение чистого годового дохода, который вычисляется как разница между денежными поступлениями от недвижимости и операционными расходами на неё. Полученная величина затем делится на ставку капитализации, полученную по итогам анализа цен продажи аналогичных объектов.
- Метод капитализации дохода. Применяется для объектов со стабильным и предсказуемым доходом, не зависящим от одного фактора или контрагента (например, гостиниц, апартаментов и т.п.). Стоимость имущества определяется путём деления годового дохода на ставку капитализации, определённую с учётом прогнозируемой доходности объектов-аналогов и степени риска.
- Метод арендной ставки. В его рамках оценщик изучает арендные ставки, которые применяются в отношениях между арендаторами и арендодателями при сдаче в аренду аналогичного недвижимого имущества в соответствующем регионе. Эти цифры далее используются для расчёта потенциальной доходности объекта оценки.
Затратный подход
При применении этого подхода оценщик устанавливает стоимость недвижимого имущества на основе калькуляции затрат на его создание (строительство) или восстановление (ремонт, реконструкцию). Это актуально в первую очередь в тех случаях, когда оценивается новая или специфическая недвижимость (например, крупный уникальный складской или промышленный комплекс), для которой на рынке затруднительно найти объекты-аналоги, а спрогнозировать доходность сложно. Кроме того, затратный подход используется при оценке:- зданий и помещений, требующих дорогостоящей реконструкции;
- объектов смешанного типа, на площади которых присутствуют как коммерческие, так и жилые помещения;
- исторических зданий, памятников культурного наследия, недвижимости, расположенной на территории с ограниченными возможностями использования, и прочих подобных нестандартных объектов.
- Метод восстановительной стоимости. Он предполагает установление объёма затрат, необходимых для восстановления недвижимости в случае её разрушения, включая его конструктив, отделку, инженерное оснащение и пр.
- Метод стоимости замены. При его применении оценщик анализирует, какие вложения потребуются для того, чтобы полностью заменить собственнику объект с сохранением функционала и всех характеристик, причём, не только в строительство с учётом текущих цен на материалы, работы и оборудование, но в покупку земельного участка, оплату всех сопутствующих услуг.
- Метод стоимости воспроизводства. В этом случае рассчитываются затраты на создание полностью аналогичного объекта по актуальным расценкам на строительство, а также все необходимые дополнительные расходы.
- Метод стоимости реконструкции. В соответствии с названием этот метод предполагает расчёт инвестиций, которые требуются для масштабного обновления недвижимости.
Сравнительный подход
При применении этого инструмента оценщик подбирает существующие объекты недвижимости с аналогичными параметрами и функционалом и использует их рыночную стоимость для определения ценности объекта оценки. Таких аналогов нужно несколько, чтобы получить усреднённое объективное значение. По требованиям стандарта специалист должен ориентироваться на информацию по уже совершённым сделкам с недвижимым имуществом, но, поскольку такие сведения редко становятся общедоступными, анализируются открытые данные, в частности, предложения о ценах на аналоги. При этом оценщик обязательно обращает внимание на актуальность рыночной информации: чем более свежие сведения используются и чем стабильнее ситуация на рынке недвижимости в регионе, тем более точно будет определена стоимость объекта оценки. Для получения достоверного результата профессионал не просто сравнивает рыночные цены, а применяет систему корректировочных коэффициентов и выстраивает расчётную модель с использованием статистических методов, позволяющих определить стоимость целевого объекта с учётом всех влияющих на неё факторов. Качественная оценка при использовании сравнительного подхода напрямую зависит от того, насколько внимательно специалист изучит объект перед тем, как выбирать аналоги. Учитываются все характеристики недвижимости, в том числе:- тип здания, сегмент рынка;
- возраст постройки;
- географическое расположение и ближайшее окружение, включая обеспеченность социальной, транспортной и иной необходимой инфраструктурой;
- этажность, конструктив;
- планировочные решения;
- текущее техническое и эстетическое состояние помещений;
- состав инженерных коммуникаций и степень их износа;
- необходимость ремонта;
- особенности объекта и другие параметры.
Подводя итог
Поскольку результаты оценки напрямую влияют на имущественные интересы заказчика, специалисты компании «ПМ-Консалт» относятся к определению стоимости недвижимого имущества предельно внимательно и ответственно. Для оценки по возможности используются все подходы, применение которых релеванто и осуществимо с учётом имеющихся исходных данных. Благодаря этому мы гарантируем точность сделанных выводов о стоимости объекта и высокое качество отчётов, которые принимаются государственными органами, судами, банками и нотариусами. Корректная оценка стоимости недвижимости помогает нашим заказчикам надёжно и эффективно защищать свои права и интересы.Дата публикации: 19.01.2024
Поделиться в соцсетях