whatsapp telegram viber
г. Москва, ул. Тверская, д. 22В, офис 31
Режим работы:
с 9.00 - 18.00, Пн-Пт
ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК
Telegram WhatsApp
Главная » Блог » Федеральные стандарты оценки недвижимости

Федеральные стандарты оценки недвижимости

Оглавление:
Оценка недвижимости — один из важнейших этапов в процессе купли-продажи жилья, коммерческих или промышленных помещений. Правильное определение стоимости объекта необходимо не только для честного проведения сделки, но и для верного расчета налогов. В связи с этим оценка должна быть стандартизированной и проводиться по определенному алгоритму. Только соблюдение этого принципа способно сделать процедуру объективной. Чтобы при определении стоимости не возникало разночтений, на территории России введены обязательные Федеральные стандарты оценки. Их формированием занимается Минэкомразвития, соответствующие ФСО утверждаются отдельными приказами. Например, Федеральный стандарт оценки № 7 определяет правила проведения данной процедуры в сфере недвижимости и основные понятия, связанные с ней. Он введен 25.09.2014 приказом Минэкономразвития России № 611 и в настоящее время действует в редакции приказа № 200 от 14.04.2022. Рассмотрим структуру и содержание данного документа подробнее.

Нормативно-правовая база для приказа

Главный нормативный документ, который обосновывает применение стандарта, — «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Это наиболее общий закон, описывающий оценочную деятельность. ФСО № 7 применяется наравне с другими федеральными стандартами, такими как ФСО I – ФСО VI, которые утверждены приказом Минэкономразвития № 200 от 14.04.2022. Они устанавливают общие понятия и термины, цели проведения оценок, а также регламентируют правила формирования отчетов. Приказом Минэкономразвития России от 30 декабря 2020 г. № 884 утверждена программа разработки новых федеральных стандартов оценки, в том числе в сфере недвижимости. До появления нового специального ФСО приоритет имеют общие нормы. Они содержатся в стандартах оценки I–VI.

Объекты оценки

Основное назначение федерального стандарта № 7 — установить правила оценки недвижимости. Соответственно, он регламентирует процедуру определения стоимости следующих объектов:
  • незастроенные земельные участки любого типа;
  • объекты капитального строительства;
  • застроенные земельные участки;
  • жилые помещения;
  • незавершенные строительные объекты;
  • коммерческая недвижимость;
  • части земельных участков;
  • доли объектов капитального строительства и т. д.

Требования к проведению оценки

ФСО № 7 устанавливает ряд требований, которым должны следовать оценщики, работающие с недвижимым имуществом. Первое из них — время проведения осмотра. Согласно федеральному стандарту, перед тем как начать оценку, специалист должен лично прибыть на объект в период, который максимально приближен к дате, указанной в задании. Если это невозможно, в отчете должны быть указаны причины и ограничения, не позволившие присутствовать на объекте, чью стоимость необходимо определить. Второе требование, установленное стандартом, касается совместной оценки земельных участков вместе со зданиями. Если правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на землю отсутствуют, при процедуре должны рассматриваться участки, типичные для рынка. Кроме того, стандарт гласит, что при отсутствии документальных подтверждений об имущественных правах третьих лиц на недвижимость должно выдвигаться предположение о том, что подобные права отсутствуют. Это справедливо для ситуаций, при которых в задании на оценку не указаны иные условия проведения процедуры.
Мы рады вам помочь
Наши специалисты рады будут помочь вам разобраться в любых вопросах, связанных с оценкой. Вы можете связаться с нами любым удобным для вас способом или оставить заявку на обратный звонок. Мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы.

Что должно содержаться в задании на оценку недвижимого имущества?

Общие требования к заданию на оценку приводятся в тексте ФСО IV. Согласно этому стандарту, в документе должна содержаться такая информация:
  • объект и цель оценки;
  • имущественные права;
  • ссылка на применимое законодательство;
  • вид оцениваемой стоимости;
  • дата и сроки проведения процедуры;
  • ограничения, связанные с применением результатов оценки;
  • допущения, которые могут быть приняты в процессе проведения процедуры.
Этим требованиям обязаны соответствовать любые задания на оценку. Если документ касается недвижимого имущества, в нем должна быть отражена дополнительная информация:
  • характеристики земельного участка или здания (их частей) либо ссылки на общедоступные материалы, из которых они могут быть получены;
  • состав объекта оценки, а также сведения, позволяющие идентифицировать все его элементы;
  • права, которые должны учитываться при проведении процедуры, а также ограничения их применения.
Помимо этого, в задании может быть приведена информация, которая позволяет уточнить оценку: затраты на создание объекта, арендная плата, объем вложений, необходимых для устранения экологического загрязнения и т. д.

Порядок исследования рынка

Чтобы сделать оценку объективной, специалисты сравнивают исследуемую недвижимость с аналогичной. Для этого производится анализ рынка в следующей последовательности:
  1. Исследование влияния экономической, политической и социальной обстановки в стране и конкретном регионе, определение характерных тенденций, способных повлиять на стоимость объекта.
  2. Выявление сегмента рынка, к которому относится оцениваемое имущество. В случае если определение затруднено, допускается увеличить территорию анализа, применяя данные из других регионов, сходных по экономической, социальной и политической обстановке. Например, использовать информацию из Петербурга, оценивая здание в Москве, нельзя.
  3. Поиск и сопоставление данных о сделках, проведенных с недвижимостью из сегмента рынка, к которому отнесен исследуемый объект.
  4. Анализ факторов, которые могут оказывать влияние на спрос и предложение, корректировать цены — ставки доходности, окупаемость инвестиций и т. д.
  5. Выводы, касающиеся рынка недвижимости в данном сегменте. Выявление его основных характеристик, таких как емкость, объем продаж, колебание цен, ликвидность и т. п.
После того как рынок исследован, оценщики проводят анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Эта процедура позволяет определить способы, которыми эксплуатировать объект прибыльнее всего. Они, в свою очередь, оказывают наибольшее влияние на стоимость недвижимости, поскольку показывают потенциал для извлечения выгоды из здания, земельного участка или их частей.

Выбор и особенности применения подходов к оценке недвижимости

При определении стоимости недвижимости могут использоваться три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Каждый из них имеет ряд особенностей, описанных в статье VII ФСО № 7. Сравнительный подход может применяться только в том случае, когда на рынке существует достаточное количество объектов недвижимости, сопоставимых с исследуемым. Аналоги должны находиться в том же сегменте. Если данных о таких объектах недостаточно, в отчете приводится обоснование их выбора. В расчетах могут использоваться только типичные для определенного сегмента рынка удельные показатели стоимости, такие как цена или арендная плата за квадратный метр площади. Применение доходного подхода допустимо только для тех объектов, которые могут использоваться в коммерческих целях. В зависимости от типа недвижимости может задействоваться метод капитализации или дисконтирования денежных потоков. Если объект может сдаваться в аренду, доход вычисляется на основании данных о платежах. Для недвижимости, используемой бизнесом для собственных задач, применяется информация об операционной деятельности. Затратный подход может применяться только для целых земельных участков или зданий, но не их составных частей. Его рекомендуется применять при недостатке данных о других объектах в данном сегменте рынка и доходах, получаемых с недвижимости. В Москве такой подход используется сравнительно редко. В регионах он применяется чаще, поскольку рынок является менее развитым. Согласно ФСО № 7, оценщик может самостоятельно осуществлять выбор подхода и применять собственную терминологию. Но любое решение должно быть обосновано и зафиксировано в отчете.
Дата публикации: 09.02.2024
Николай Павленко
Генеральный директор ООО «ПМ-Консалт»
Сертифицированный оценщик, судебный эксперт
Опыт работы
с 2011 года
Образование
Магистр ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова» по направлению «Юриспруденция» специализация «Судебная финансово-экономическая экспертиза»
Другие статьи
X
Задать вопрос эксперту



    Свернуть >