Оценка квартиры при ипотеке
Как правило, оценка квартиры для ипотеки — это обязательная процедура, без которой банк не выдаст ипотечный кредит. По результатам отчета кредитор определяет стоимость жилья, которое берет в залог до тех пор, пока заемщик не погасит кредит.
В этой статье мы расскажем, зачем делать оценку квартиры при ипотеке и как ее провести.
Что такое оценка квартиры при ипотеке и когда она нужна
Оценка стоимости квартиры при ипотеке — это процедура расчета ее стоимости, а также одно из обязательных требований ФЗ № 102 «Об ипотеке». Результатом исследования выступает отчет об оценке стоимости недвижимости, который представляет собой документ, составленный независимой оценочной компанией согласно ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». Он содержит сведения о рыночной и ликвидационной стоимости жилья.
Оценить стоимость жилья требуется в случаях:
- оформления в ипотеку квартиры в новостройке, вторичного жилья;
- рефинансирования ипотечного кредита в другом банке;
- покупки дома с земельным участком на вторичном рынке;
- приобретения квартиры в доме, находящемся на стадии строительства.
При покупке апартаментов или квартиры в новостройке заемщику нужно предоставить отчет об оценке в банк в трехмесячный срок со дня сдачи дома в эксплуатацию, приложив к нему страховой полис в отношении недвижимости. Сделать это нужно не позже чем в течение тридцати шести месяцев после подписания ипотечного договора.
Хотя оценка квартиры для ипотеки считается необходимой процедурой, некоторые банки оформляют ипотечный договор без отчета об оценке на вторичное жилье. При этом рыночную стоимость недвижимости определяет специалист залогового отдела кредитора или специальная программа, работающая на основе искусственного интеллекта.
Подобный проект в августе 2023 года в тестовом режиме запустил Сбербанк. По информации на 11 апреля 2024 года, выдача ипотеки на вторичное жилье без оценки квартиры возможна на территории всей России, кроме республик: Карачаево-Черкесия, Чечня, Северная Осетия, Кабардино-Балкария, Ингушетия и Дагестан.
Однако есть исключения, при которых отчет об оценке вторички все же потребуется:
- у недвижимости деревянные стены;
- программа не смогла автоматически проверить стоимость объекта;
- программа не нашла информацию по данной квартире.
Чтобы узнать, нужен ли отчет об оценке вторичного жилья, клиент должен предоставить документы по нему. Предугадать заранее, придется ли пользоваться услугами независимого оценщика, невозможно.
Преимущество оформления ипотеки без отчета в том, что это экономит время и деньги заемщика. Причем такие условия кредитования предлагает не только Сбербанк, но и другие банки. Правда, в качестве объекта недвижимости зачастую выступает вторичка.
Зачем нужна оценка стоимости ипотечной квартиры
Оценка недвижимости при ипотеке нужна всем участникам сделки.
Банку
При ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка до погашения кредита. Если клиент не выплачивает задолженность, то банк может продать жилье на торгах, чтобы компенсировать свои финансовые вложения. Поэтому ипотечная квартира для банка — это ликвидный залог, в отличие, например, от коттеджа или офиса. Кредитора интересует не рыночная, а ликвидационная стоимость жилья.
Конечно, банку не очень удобно проводить торги, поскольку процедура эта небыстрая. Чтобы продать ипотечную квартиру, кредитору сначала нужно обратиться в суд, дождаться вынесения решения, а затем — передать его приставу, который назначит организаторов аукциона. При удачном раскладе проблемное жилье выкупят через год после обращения в суд. А если не выкупят, то кредитор оставит его себе в счет долга.
Страховой компании
Страхование недвижимости при оформлении ипотеки обязательно. Для расчета страховщиком размера страховых взносов ему нужно знать стоимость квартиры. А для этого требуется ее независимая оценка.
Покупателю и продавцу
Если для банка и страховщика оценка квартиры при ипотеке нужна по объективным причинам, то продавцу и покупателю она требуется, скорее, по субъективным.
Отчет об оценке:
- позволяет продавцу быть уверенным в том, что он продает квартиру не ниже чем по реальной рыночной стоимости;
- покупателю — показывает, завысил ли продавец цену на недвижимость или нет.
Что влияет на рыночную стоимость квартиры при ипотеке
Как и при любой оценке, есть факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. В случае с квартирой они следующие.
Район, в котором расположена недвижимость. От этого зависит стоимость квадратного метра. Так, квартиры в центре города обычно стоят дороже, чем на окраине. Жилье в престижных районах тоже ценится выше, чем в обычных. На результаты оценки также влияет инфраструктура, окружающая недвижимость.
На заметку: даже если квартира находится в новом панельном доме, но в старом районе, то она все равно будет стоить дешевле, чем в современном хорошем районе.
Технические характеристики дома, в котором находится квартира. Речь идет о годе постройки, этажности, высоте потолков, наличии капитального ремонта, мусоропровода и парковки, о состоянии главного входа.
Важно: профессиональный оценщик обязательно проверяет, не находится ли объект оценки в базе домов под реконструкцию или снос.
Состояние и параметры квартиры. В данном случае оценивают этаж, на котором находится жилье, количество комнат, наличие и качество ремонта. Учитывают планировку санузла (раздельный или совмещенный), состояние напольного покрытия, керамической плитки в ванной, а также освещение.
Внимание: если оценщик выясняет, что в квартире плохое состояние отделочных материалов, то в отчете об оценке он пишет, что недвижимость требует ремонта.
Кстати, когда оценщик видит, что в одной квартире наклеены обои за 60 тыс. рублей, а в другой — за 5 тыс. рублей, то и в том и в другом случае, он сделает в отчетах только отметку о проведенном ремонте. Стоимость дизайнерской отделки в итоговую оценку не включается. Однако это дает повод поставить повышающий коэффициент на ремонт.
Площадь квартиры. Размер объекта недвижимости прямо влияет на его цену. Чтобы ее определить, оценщик рассчитает среднюю стоимость квадратного метра по похожим объектам.
Важно: согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, лоджия и балкон не входят в общую площадь квартиры, поэтому не могут учитываться при оценке стоимости недвижимости. Однако, исходя из СНиПов, пристроенные помещения засчитываются в общую площадь квартиры с понижающим коэффициентом. Для балконов его величина составляет 0,3.
Какие подходы используют к оценке стоимости квартиры для ипотеки
Всего существует три подхода к оценке недвижимости:
- сравнительный;
- затратный;
- доходный.
В случае с ипотекой определяют рыночную стоимость квартиры, поэтому оценщик использует сравнительный подход. Для этого он анализирует похожие объекты на рынке, информацию о прошедших сделках и сопоставляет полученные данные с оцениваемой квартирой. Важно, чтобы стоимость ипотечного жилья не превышала среднерыночную.
Для сравнения с оцениваемым объектом недвижимости оценщик действует так:
- выбирает минимум три аналогичных квартиры на рынке;
- складывает их стоимость, делит на совокупную площадь и определяет цену за один квадратный метр;
- умножает среднерыночную стоимость квадратного метра на площадь ипотечной недвижимости;
- применяет к объекту оценки повышающий либо понижающий коэффициент, размер которого зависит от местоположения квартиры, ее удаленности от центра, окружающей инфраструктуры, состояния жилого дома и других критериев.
На заметку: если в месте нахождения квартиры развитая инфраструктура или у нее хороший ремонт, то оценщик использует повышающий коэффициент, а когда в доме с недвижимостью, например, нет мусоропровода, то понижающий. На рыночную стоимость жилья влияет и то, на каком этаже оно находится. Верхний этаж уменьшает оценочную стоимость имущества на 2–3 %, а первый этаж — на 5–10 %.
Если на рынке нет аналогичных квартир, то оценщик использует другие подходы к оценке. Однако чаще всего они не применяются для расчета стоимости жилых квартир и требуются для оценки других объектов недвижимости.
Так, затратный подход обычно применяют к участкам под застройку и частным домам. Его цель заключается в том, чтобы установить стоимость объекта исходя из затрат, необходимых для его замещения или восстановления, с учетом его износа, а также стоимости земельного участка.
Доходный подход используют для оценки коммерческой и жилой недвижимости под инвестиции. При этом определяют вероятную прибыль, которую может принести объект, и сопоставляют ее с его стоимостью.
Суть доходного подхода заключается в том, что:
- владелец недвижимости не продаст ее за сумму меньшую, чем мог бы получить от ее использования;
- покупатель не даст за жилой объект большую сумму, чем сможет с него заработать.
Доходный подход позволяет определить реальную стоимость недвижимости, которая устроит и продавца, и покупателя.
Как проходит оценка стоимости квартиры для ипотеки
Оценка квартиры проходит в несколько этапов. Чтобы оценщик составил отчет, заказчик оплачивает его работу и передает документы, необходимые для расчета стоимости жилья. Чаще всего требуются:
Для квартиры на первичном рынке |
Для квартиры на вторичном рынке |
Договор долевого участия в строительстве |
Документы технической инвентаризации: технический паспорт либо поэтажный план, а также экспликация на квартиру |
Акт приема-передачи жилья |
Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности |
Документы технической инвентаризации: техпаспорт либо поэтажный план и экспликация на объект недвижимости |
|
Оценочная компания может попросить клиента предоставить другие документы, необходимые для оценки недвижимости.
Для заключения договора на оказание оценочных услуг и идентификации клиента в банке также потребуется паспорт.
Этапы оценки квартиры зависят от требований банка. Приведем основные варианты.
Онлайн-вариант:
- Заемщик выбирает оценочную компанию и подает заявку на оценку через онлайн-сервис банка. К ней он прикрепляет документы.
- Оценочная компания направляет клиенту чек для оплаты услуг оценки банковской картой на сайте банка или по ссылке из SMS.
- После поступления оплаты на счет оценочной компании оценщик принимает заявку в работу. Оценщик звонит клиенту, согласует дату и время просмотра.
Офлайн-вариант:
- Заемщик выбирает из перечня аккредитованных оценщиков компанию и направляет на ее электронный ящик документы для оценки.
- Представитель оценщика проверяет представленные документы и высылает клиенту реквизиты для оплаты оценочных услуг. Чаще всего перевести деньги можно через мобильное приложение Сбербанка по номеру карты либо телефона.
- После оплаты услуг оценочной компании клиент согласует с ней дату и время оценки недвижимости.
И в том и в другом случае оценщик отправляет отчет об оценке в электронном формате напрямую в банк. Однако клиент тоже может получить этот документ, направив запрос оценочной компании. Отчет придет на его электронную почту или в «Личный кабинет» на сайте банка.
Как правило, подготовка отчета занимает 1–2 рабочих либо 1–3 календарных дня. Точные сроки зависят от вида недвижимости и ее расположения. Так, расчет стоимости городских квартир проходит быстрее, чем тех, которые за чертой города.
Внимание: отчеты об оценке можно составить в более короткие сроки за небольшую доплату. Это особенно важно, если заемщик хочет быстрее провести сделку.
Как выглядит отчет об оценке жилой недвижимости
Результатом оценки квартиры выступает отчет об оценке. Он представляет собой альбом из листов формата А4, как правило, содержащий более сорока страниц. Большинство кредиторов работает с электронными отчетами, сохраненными в PDF-файлах.
Вместе с документом клиент получает файл с электронной подписью, заверяющей отчет. Как правило, эти документы приходят на электронную почту в виде архива. Отчет без сертификата электронной подписи считается недействительным.
В отчете оценщик указывает два вида стоимости:
- рыночную стоимость, по которой квартиру можно спокойно продать в текущей рыночной ситуации;
- ликвидационную стоимость — минимальную стоимость, за которую банк сможет продать жилую недвижимость за короткий срок.
О расчете рыночной стоимости мы говорили выше. Ликвидационная стоимость чаще всего определяется в перспективе продажи за 3-4 месяца. Как правило, она меньше, чем рыночная, так как продавать объект нужно срочно.
То, каким будет разрыв между двумя видами стоимости, зависит от объекта недвижимости. Допустим, однокомнатная квартира в городе более востребована, чем загородный дом, поэтому, чтобы продать ее быстрее, достаточно будет снизить цену на 10–30 %. В случае с загородным домом разница между ликвидационной и рыночной стоимостью может быть 30–40 % и более.
Теперь вы знаете, зачем нужна оценка квартиры при ипотеке. От этой процедуры выигрывают все стороны сделки, включая продавца и покупателя. К тому же оформить ипотечный кредит без оценки стоимости залогового жилья невозможно. Исключение составляют только случаи покупки вторичной недвижимости, если в банке реализуется соответствующий проект, а характеристики объекта соответствуют необходимым.
Сертифицированный оценщик, судебный эксперт