Как продают имущество на торгах при банкротстве?

В отношении юридических или физических лиц, которые не могут расплатиться по долгам, проводится процедура банкротства. Ее цель — продажа имущества должника для дальнейшего погашения требований его кредиторов.

Реализация происходит в форме торгов, которые проводит арбитражный управляющий. При этом нередко бывает так, что после продажи всего имущества, которое было у должника, полученных средств недостаточно для того, чтобы удовлетворить требования всех кредиторов.

Чтобы свести к минимуму этот риск, важно проконтролировать стадию, где будет устанавливаться начальная стоимость имущества. Ее занижение на данном этапе чаще всего приводит к тому, что в дальнейшем кредиторы не смогут вернуть свои средства. Для этого проводится оценка недвижимости для торгов по банкротству. Ее могут проводить как сам арбитражный управляющий, так и независимая экспертная организация, которую он привлекает.

В нашем материале вы узнаете об особенностях оценки недвижимости при банкротстве. А также мы дадим ответы на другие вопросы, которые часто возникают при проведении торгов.

Как проходит оценка имущества?

Все вопросы, которые касаются проведения данной процедуры, регулируются ФЗ N 127-ФЗ «О несостоятельности». Как уже было отмечено, оценку недвижимости при банкротстве физического лица может проводить финансовый управляющий (п. 2 ст. 213.26 указанного закона). Установление стоимости имущества юрлиц производится на основании ст. 130 ФЗ N 127-ФЗ и требует привлечения экспертной организации.

Оценка недвижимости при банкротстве начинается с описи имущества. На этом этапе необходимо определить, какие объекты будут включены в конкурсную массу и в дальнейшем реализованы.

При оценке недвижимости для торгов по банкротству учитывается множество параметров. Например, для жилых домов и квартир важны такие моменты, как материал и год постройки, степень износа и площадь (общая и жилая) объекта. Для промышленных зданий — уровень обеспеченности инженерными сетями, расположение и т. д.

При оценке недвижимости при банкротстве также используют разные подходы:

• Сравнительный. Стоимость объектов определяется с учетом рыночных цен, которые установлены на аналогичную недвижимость.
• Затратный. Данный подход предполагает учет расходов должника не только на приобретение объекта, но и его дополнительные улучшения (например, ремонтные и отделочные работы).
• Доходный. Актуален при включении в конкурсную массу коммерческой недвижимости, предназначенной для получения прибыли. Учитываются рыночные ставки и потенциальный доход, который мог бы принести данный объект.

Стоит отметить, что результаты оценки недвижимости для торгов по банкротству могут быть оспорены. Это может сделать как само лицо, в отношении которого ведется дело о несостоятельности, так и его кредиторы и уполномоченные органы. В целях проверки достоверности сведений, указанных в отчете об оценке недвижимости для торгов по банкротству, может быть назначена его экспертиза.

Такие специалисты работают в компании «ПМ-Консалт». К составленному нашими экспертами отчету не возникнет вопросов, что важно при назначении допэкспертизы. При возникновении спорных ситуаций и разбирательстве в суде документ будет выступать в качестве доказательства. Также отчет поможет эффективно реализовать имущество должника.

Как устанавливается цена?

В делах о несостоятельности, как правило, в качестве начальной стоимости реализуемого имущества принимается та, что указана в отчете об оценке недвижимости для торгов по банкротству. При этом, согласно действующему законодательству, стартовая цена определяется решением собрания кредиторов или его комитета. Они ориентируются на рыночную стоимость объекта, обозначенную в отчете эксперта (исключение реализации продажи залогового имущества), но вправе ее менять в большую сторону.

Процедура реализации имущества

В течение месяца после проведения описи и оценки недвижимости при банкротстве арбитражный управляющий обязан представить свои предложения относительно реализации имущества должника на утверждение собранию кредиторов или в их комитет. При этом они вправе как принять его предложения, так и отвергнуть.

Недвижимость физического или юридического лица, в отношении которого инициировано дело о несостоятельности, продается через электронные торги (ЭТ). Они могут быть проведены в форме аукционов или конкурсов. Общие принципы их проведения схожи, но правила существенно различаются. Исключение составляют объекты недвижимости, у которых балансовая стоимость на последнюю отчетную дату перед открытием конкурсного производства менее 100 тыс. рублей. Они реализуются без проведения торгов — сразу без посредников подписывается договор купли-продажи (п. 5 ст. 139 Закона № 127-ФЗ).

Как проходят торги?

Правила их проведения регламентируется ст. 448 ГК РФ. Электронные торги могут проходить на площадках, которые аккредитованы СОЭП. Ведущими электронными торговыми площадками (ЭТП) в РФ для закупок и продаж являются АО «ЕЭТП», АО «Сбербанк-АСТ», РТС-тендер и другие.

Конкурс

Данная форма электронных торгов применяется для реализации недвижимости, которое ограничено в обороте. К ним относят, к примеру, объекты предприятий, имеющих стратегически важное значение, социально значимые объекты, объекты культурного наследия и т. д. Выигрывает торги тот, кто по решению конкурсной комиссии, которая заранее назначается организаторами торгов, предложил наиболее выгодные условия.

Аукционы

Это наиболее часто используемая форма проведения электронных торгов. Ее суть довольна проста — побеждает тот, кто предложит большую цену. Для участия необходимо внести задаток, размер которого определяет арбитражный управляющий, а также оплатить необходимые регистрационные сборы.

Схему аукциона можно поделить на 3 стадии:

1. Первоначальные торги. Участники предлагают цену за объект, которая выше начальной стоимости имущества должника, соблюдая так называемый «шаг аукциона». Эта величина определяется продавцом и указывается в карточке лота. Как правило, цена варьирует в диапазоне 5%–10%.

   Ранее внесенный задаток возвращается всем участникам, кроме победителя. Если несколько участников торгов представили равные предложения по стоимости лота, выигрывает тот, кто сделал это первым. Если со старта продаж прошло 60 минут, но ни одного покупателя не появилось, либо заявки не соответствуют требованиям, ЭТ завершаются в автоматическом режиме.

2. Повторные торги. Их проведение организуют в том случае, если первые не состоялись. При этом стоимость лота уменьшается на 10%.
3. Торги в форме публичного предложения. Последний способ реализовать имущество должника. Стоимость лота постепенно уменьшается от шага к шагу. Победителем признается тот, кто первый подаст заявку на приобретение недвижимости по установленной цене. Если заявок несколько, выигрывает тот, кто предложил стоимость выше. В случае подачи нескольких заявок с аналогичной стоимостью, выигрывает участник, который первый заявил об участии.

Кто принимает участие в торгах?

При данной процедуре задействованы арбитражный управляющий, организатор торгов, оператор ЭТП и участники торгов (потенциальные покупатели). Последними могут стать любые лица, подавшие соответствующие заявки. Недвижимость банкрота, выставленная на продажу, реализуется на электронной площадке в день и время, которые обозначены в письмах о продаже, рассылка которых осуществляется на e-mail.

После того как победитель определен, заявки по соответствующему лоту прекращают принимать. Протокол о проведении торгов, который утверждается организатором, публикуется на ЭТП.

Эксперты компании «ПМ-Консалт» более 20 лет проводят оценку недвижимости при банкротстве. Наши эксперты имеют богатый практический опыт и блестяще знают все особенности данного мероприятия. Мы работаем с любыми объектами. Если у вас остались вопросы относительно оценки недвижимости при банкротстве, вы всегда можете проконсультироваться у наших специалистов.